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Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Für alle, die eine Eigentumswohnung erwerben möchten, ist die Eigentümergemeinschaft ein wichtiger Begriff, mit dem sie sich auseinandersetzen sollten. Er wird juristisch etwas sperrig als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert.
Wer eine Wohnung erwirbt, wird damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft, oft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG – bezeichnet.
Achtung: WEG ist sowohl die Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für das Wohnungseigentumsgesetz.
Die Thematik ist sehr komplex – wir haben daher die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Eigentümergemeinschaft für Sie zusammengestellt. So erfahren Sie schnell und übersichtlich alles Wesentliche zur WEG.
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft, diese ist quasi die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage. Mit der Kauf der eigenen Wohnung erwirbt man auch einen so genannten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie, der sich aus der Größe der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Objekt ergibt. Als Eigentümer einer Wohnung haben Sie bestimmte Rechte und Pflichten und müssen sich im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum – dies sind z.B. die Fenster, die Fassade oder das Treppenhaus – mit den anderen Eigentümern abstimmen. In regelmäßigen Eigentümerversammlungen werden alle Belange der Eigentümergemeinschaft rund um die Immobilie geregelt. Die dort gefassten Beschlüsse bzw. Ergebnisse werden wiederum in einem Protokoll zur Eigentümerversammlung dokumentiert.
Alle Rechte und Pflichten die der Kauf einer Eigentumswohnung mit sich bringt, sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 eingeführt und enthält unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung sowie zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Die Paragraphen 13, 14 und 16 des WEG betreffen die Rechte und Pflichten der Eigentümer(gemeinschaft). In den Paragraphen 23 bis 25 wiederum sind die gesetzlichen Vorgaben zur Verwaltung durch die Eigentümer verankert, Paragraph 29 definiert die Aufgaben des Verwaltungsbeirats, der aus dem Kreis der Eigentümer gewählt wird und dem Verwalter zur Seite gestellt wird.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man Sondereigentum – eben das Eigentum an der Wohnung und dem Keller und Gemeinschaftseigentum – dem Eigentum am Haus, das allen Bewohnern gehört. Dazu gehören etwa die Fassade oder das Treppenhaus. Sondereigentum und der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum bilden das Wohnungseigentum.
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, weil sich damit entscheidet, wer welche Kosten bei Reparaturen oder Instandhaltung zu tragen hat. Jeder Eigentümer ist für sein Sondereigentum und die damit entstehenden Kosten selbst verantwortlich.
Die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, werden hingegen gemäß der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer umgelegt. Zudem müssen sämtliche Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf den Eigentümerversammlungen beschlossen werden.
Eine wichtige Rolle spielen auch Sondernutzungsrechte, die jeweils einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind. Dazu gehören beispielsweise Gartenflächen, die nur von bestimmten Eigentümer genutzt werden dürfen – üblicherweise von denen, die von den Terrassen der Erdgeschosswohnungen direkten Zugang haben.
Alle Regelungen zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, also zu den Fragen wem was und wie viel gehört und wer für was zahlt wird in der Teilungserklärung geregelt.
Mit der Teilungserklärung beurkundet der Grundstückseigentümer die Aufteilung der Immobilie in Miteigentumsanteile. Diese Aufteilung wird im Grundbuch eingetragen und ist daher rechtlich bindend. In der Teilungserklärung wird festgelegt welche Teile einer Immobilie zum Sondereigentum gehören und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Die Aufteilung hat nach den Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) zu erfolgen, da die Teilungserklärung ansonsten rechtlich unwirksam ist. Es gibt z.B. Gebäudeteile und Anlagen, die fest als gesetzliches Gemeinschaftseigentum definiert sind – auch dann, wenn die Teilungserklärung hiervon abweicht.
Mit der Teilungserklärung werden die Gemeinschafts- und Hausordnung sowie der sogenannte Aufteilungsplan eingereicht. Der Aufteilungsplan enthält sämtliche Sondereigentumseinheiten mit Angaben zur Größe und Lage (Wohneinheiten und ggf. dazugehörige Kellerräume, Stellplätze). Gemäß dieser Aufteilung erhält jede dieser Einheiten schließlich ein eigenes Grundbuchblatt.
Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung der Eigentümer geändert werden, was (ebenso wie die erstmalige Erstellung) die Beurkundung durch einen Notar erfordert.
Die Gemeinschaftsordnung ist ein wichtiges Regelwerk, um das Zusammenleben und das Miteinander in einem Mehrfamilienhaus zu vernünftig zu ordnen. Sie wird auch als GemO bezeichnet und regelt laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Rechten und Pflichten der Eigentümer untereinander. Die Gemeinschaftsordnung ist meist Bestandteil der Teilungserklärung und kann vom WEG abweichen, liegt keine GemO vor, greifen die Regelungen des WEG.
Im Allgemeinen werden folgende Punkte geregelt:
- Regelungen bezüglich des Sondereigentums
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- Stimmrechtsverteilung
- Kostenverteilung
- Auflagen bezüglich einer gewerblichen Tätigkeit in der Wohnanlage
- Regelungen zur Tierhaltung
- Instandsetzung
- Verwalterbestellung
- Vorschriften zur Hausmusik
- Gartennutzung
Anders als die Teilungserklärung kann die Gemeinschaftsordnung stets verändert werden – allerdings muss dies auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Bei der Hausordnung hingegen handelt es sich meist um privatrechtliche Vorschriften, sie regelt das tägliche Miteinander der Eigentümer noch etwas spezifischer als die Gemeinschaftsordnung. Diese Vorschriften dürfen keine Bestimmunen enthalten, die allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.
An diese Vorgaben haben sich nicht nur die Eigentümer, sondern auch alle Mieter und Hausbesucher zu halten, ein Verstoß kann mit einer Abmahnung, einer Kündigung oder sogar einem Hausverbot geahndet werden. Zu den Regelungen in der Hausordnung gehören bspw. Ruhezeiten, das Halten von Haustieren, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen im Treppenhaus, die Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst usw.
Die Wohnungseigentümer dürfen die Hausordnung grundsätzliche ohne Einbeziehung der Mietparteien beschließen und verändern. Die Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrages sein oder lediglich innerhalb des Wohnhauses ausgehängt werden.
Die Eigentümergemeinschaft kann optional einen Verwaltungsbeitrat wählen. Dieser ist ein im Wohnungseigentumsgesetz beim Wohnungseigentum vorgesehener Rat mit beratender Funktion. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt, kommen hierfür lediglich Miteigentümer infrage, die Abstimmung erfolgt per einfachem Mehrheitsbeschluss.
Der Verwaltungsbeirat hat eine Mittlerfunktion zwischen den Eigentümern und dem Verwalter. Er unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Beirat soll den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung), Rechnungslegungen und Kostenanschläge prüfen und über das Ergebnis seiner Prüfung in der Wohnungseigentümerversammlung Stellung nehmen, bevor diese darüber beschließen. Der Schwerpunkt dieser Aufgabe des Verwaltungsbeirats bzw. Beirats liegt in der Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Je nachdem, was in der Teilungserklärung vorgesehen ist, muss der Beirat auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen abzeichnen, damit sie rechtswirksam werden.
Durch den Verwalter einer Wohnanlage wird mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen, Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dient unter anderem dazu, Beschlüsse zu fassen, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie stehen – etwa wenn Fassadensanierung ansteht. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist die Zustimmung der Eigentümer notwendig, der Verwalter kann nicht einfach im Alleingang Sanierungsmaßnahmen beauftragen, sondern muss diese im Rahmen der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung vorstellen und darüber abstimmen lassen. Sind Tagesordnungspunkte zustimmungspflichtig, kommt es darauf an, worüber abgestimmt werden soll: Bauliche Veränderungen z.B. müssen einstimmig beschlossen werden, Sanierungsmaßnahmen dagegen nicht.
Damit die Eigentümer gültige Beschlüsse fassen können, muss die Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Hierzu müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. . Bei zustimmungspflichtigen Tagesordnungspunkten kommt es darauf an, worüber abgestimmt wird: Bauliche Veränderungen etwa müssen oft einstimmig beschlossen werden, Sanierungsmaßnahmen nicht.
Zu den weiteren Themen, die Gegenstand der Eigentümerversammlung sind, gehören:
- Jahresabrechnung und Rechnungslegung
- Bestellung und Abberufung des Verwalters
- Wirtschaftsplan
- Abstimmungen über bauliche Veränderungen
- Bestellung eines Verwaltungsbeirats (siehe Frage 6)
Durch den Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen Kosten. Hier gilt es zwischen den einzelnen Kosten zu unterscheiden, in umlegbare und nicht umlegbare Betriebskosten. Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind die Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, aber nicht auf den Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen, weil sie durch die Zahlung der Miete abgegolten sind. Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind z.B. Kosten für die Hausverwaltung, Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung, Abschreibungen und Rücklagen. Im Gegensatz dazu dürfen die umlagefähigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind in der Regel laufende, also wiederkehrende Kosten wie z.B. die Grundsteuer, Betriebskosten des Aufzugs, Müllgebühren, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege.
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird geregelt, welche Kosten der Vermieter an den Mieter weiterberechnen kann. Diese Aufteilung ist für Selbstnutzer nicht von Belang, da er ohnehin alle Kosten zu tragen hat.
Idealerweise wird die Betriebskostenabrechnung vom Verwalter so erstellt, dass vermietende Eigentümer die umlagefähigen Betriebskosten schnell ermitteln und die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen können.
In einer Eigentümergemeinschaft ist jeder Eigentümer automatisch über das Hausgeld an allen bestehenden, gemeinschaftlichen Versicherungen beteiligt und genießt dadurch auch deren Schutz. Es gibt Vorgaben für eine gewisse Grundausstattung an Versicherungen, die vorhanden sein muss: Dazu gehört eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine verbundene Gebäudeversicherung für alle Haupt- und Nebengebäude. Die Versicherungspflicht hierzu wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG), §21 Absatz 5 Punkt 3 geregelt. Zuständig für die Versicherungen ist der Hausverwalter. Er ist außerdem dazu verpflichtet, für eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums und für eine angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Ansprüche zu sorgen.
Nicht unbedingt vorgeschrieben sind Glas- und Elektronikversicherungen, die nur bei entsprechender Bauweise sinnvoll sind – z.B. bei großflächigen Glasfassaden oder umfangreicher Haustechnik (Klimaanlagen, Fahrstühle). Optional kann auch eine Hausgeldausfallversicherung abgeschlossen werden. Sie zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig wird. Ebenso kann die Eigentümergemeinschaft sich für den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung entscheiden, die bei Streitigkeiten der WEG mit Dritten einspringt.
Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann mitunter sehr aufwändig sein – daher ist schreibt der Gesetzgeben in Paragraph 20 des WEG vor, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen muss. Dessen Aufgabengebiet ist umfangreich: Er berechnet zum Beispiel die Hausgeldvorauszahlungen, fertigt die Jahresabrechnungen an und organisiert die Eigentümerversammlungen. Er ist zuständig dafür, dass die gefassten Beschlüsse der Eigentümer umgesetzt werden, vergibt die entsprechenden Aufträge und kontrolliert die Ausführung. Außerdem muss er dafür sorgen, dass die Immobilie – natürlich mit dem Geld der Eigentümer – instandgehalten wird.
Theoretisch kann auch einer der Miteigentümer die Verwaltung übernehmen, in der Regel werden jedoch professionelle Verwaltungsgesellschaften mit dieser Aufgabe betraut. Gesetzlich vorgegeben ist, dass ein Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt wird. Nach Ablauf dieser Frist wird via Eigentümerversammlung darüber abgestimmt, ob der Vertrag verlängert wird oder ein neuer Verwalter bestellt werden soll.
Der Jahreswirtschaftsplan – kurz Wirtschaftsplan – ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird vom Verwalter erstellt. Auf der Eigentümerversammlung wird über den Wirtschaftsplan abgestimmt. Bei Zustimmung durch die Eigentümer verpflichten diese sich das berechnete Hausgeld – oder auch Wohngeld – zu zahlen. Die Höhe des Betrags hängt von den geplanten Einnahmen und Ausgaben ab.
Der Wirtschaftsplan wird einmal jährlich in Form eines Gesamtwirtschaftsplans für die gesamte Eigentümergemeinschaft und einmal als Einzelwirtschaftsplan für jeden Miteigentümer erstellt. Die Kosten werden normalerweise nach den einzelnen Miteigentumsanteilen umgelegt.
Achtung: Nicht im Hausgeld enthalten ist die Grundsteuer, die jeweils von den Eigentümern direkt gezahlt wird. Ob z.B. die Heizkosten in das Hausgeld einfließen hängt davon ab, ob eine gemeinschaftliche Heizungsanlage betrieben wird oder nicht. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie daher beachten, dass die tatsächlichen laufenden Nebenkosten höher sein können als das reine Hausgeld.
Als Wohnungseigentümer können Sie einen Teil des Hausgeldes als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen, denn haushaltsnahe Dienstleistungen sind auch bei Auftragsvergabe durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft steuerlich absetzbar. Konkret bedeutet dies: 20 Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten sind unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig – allerdings sie in den Rechnungen separat ausgewiesen werden. Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören z.B. Handwerkerkosten für Reparaturen und Wartungsdienste, Hausmeistertätigkeit, Winterdienst, Fensterputzer, Reinigungspersonal oder Gärtner. Die Kosten für die Verwaltung der WEG hingegen sind nicht steuerbegünstigt, auch Gutachtertätigkeiten sind von dieser Regelung ausgenommen.
Damit die Eigentümer die Kosten steuerlich geltend machen können, benötigen sie vom Hausverwalter eine Bescheinigung über den Kostenanteil für ihr Miteigentum. Diese ersetzt die sonst erforderliche Vorlage von Rechnungen und Überweisungsbelegen.
Diese steuerliche Regelung betrifft Mieter und Eigentümer – heben Sie darum im Jahresverlauf alle Rechnungen für Handwerkerarbeiten und haushaltsnahe Dienstleistungen auf, damit Sie diese Kosten bei der nächsten Steuererklärung ebenfalls nachweisen können.
Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung findet das Wohnungseigentumsgesetz Anwendung. So muss z.B. der Verwalter dem Verkauf der Wohnung schriftlich zustimmen. Diese Verwalterzustimmung dient der Eigentümerversammlung als Schutz, es soll vermieden werden, dass ein unseriöser oder nicht zahlungskräftiger Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Zu beachten beim Verkauf einer Wohnung ist auch die Handhabe von Rücklagen, die der bisherige Eigentümer im Rahmen der Zahlung des monatlichen Hausgelds geleistet hat. Dieses Guthaben geht beim Eigentümerwechsel auf den Käufer über.
Der Käufer trägt allerdings auch Sonderumlagen, die vor dem Verkauf aber nach dem Eigentumswechsel fällig werden. Je nach Gemeinschaftsordnung ist der Käufer außerdem verpflichtet Hausgeldrückstände des Verkäufers zu zahlen.
Ist man Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung, so erhält man auch die regemäßigen Mieteingänge. Nach dem Verkauf der Wohnung tritt nun der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten ein. Wer muss aber nun die Nebenkostenabrechnung bei einem Eigentümerwechsel erstellen? Der Bundesgerichtshof urteilte, dass derjenige Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt des Anspruch Entstehens Eigentümer ist. Das heißt, dass der Käufer im Eintrittsjahr grundsätzlich für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum verantwortlich ist. Im Kaufvertrag wird normalerweise im Innenverhältnis zwischen dem Käufer und Verkäufer wird eine sogenannte Erwerberabrechnung erstellt.
Achtung: Der Erwerber hat für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag einzustehen, auch wenn er nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu.
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird geregelt, welche Kosten der Vermieter an den Mieter weiterberechnen kann. Diese Aufteilung ist für Selbstnutzer nicht von Belang, da er ohnehin alle Kosten zu tragen hat. Die umlagefähigen Betriebskosten – also die Kosten, die der Eigentümer dem Mieter weiterbelasten kann – sind in der Regel laufende, also wiederkehrende Kosten wie z.B. die Grundsteuer, Betriebskosten des Aufzugs, Müllgebühren, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege (in der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Nebenkosten, insgesamt 17 Positionen, genau aufgeführt). Die Zahlung dieser Kosten ist als Vorauszahlung in Form von Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart. Für diese Kosten muss der Vermieter einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen, um die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ordnungsgemäß abzurechnen.
